關(guān)于公開征求《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案征求意見稿）》意見的公告

為了增強地方立法的合法性、科學性、民主性，根據(jù)《黃山市人民政府制定規(guī)章和起草地方性法規(guī)草案程序規(guī)定》的要求，現(xiàn)將《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案征求意見稿）》文本及其說明全文公布，公開征求社會公眾意見。現(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下：

一、起止時間

2022年7月4日至8月3日。

二、提出意見的方式

1.信函方式。將書面意見寄至黃山市司法局地方立法科（郵政編碼：245000），并請在信封上注明《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》。

2.電郵方式：將書面意見郵至hsssfjlfk@163.com。

3.電話方式。直接通過電話與市司法局地方立法科聯(lián)系，聯(lián)系電話2333711，聯(lián)系人：章若竹。

4.網(wǎng)站征集渠道：在網(wǎng)站征集正文底部“發(fā)布意見”版塊中直接留言。

特此公告。

黃山市司法局

2022年7月4日

黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案征求意見稿） 

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主自行對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當明確物業(yè)管理機構(gòu)，配備物業(yè)管理人員，履行轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責。

第六條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（市城市管理局）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）擬定、制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）指導(dǎo)各縣（區(qū)）做好物業(yè)管理工作；

（三）實施物業(yè)管理誠信檔案制度；

（四）建立并推廣使用統(tǒng)一規(guī)范的網(wǎng)上物業(yè)管理平臺（以下簡稱物管平臺）；

（五）監(jiān)督、指導(dǎo)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）的使用；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理招投標活動，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理；

（七）制定小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等示范文本；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七條 縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門具體負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（二）做好前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、承接查驗、業(yè)主委員會有關(guān)材料備案工作；

（三）對專項維修資金的使用進行指導(dǎo)、監(jiān)督；

（四）采集、核查物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案，并接受查詢；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督物管平臺的使用；

（六）組織開展物業(yè)管理相關(guān)工作人員的培訓(xùn)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八條 市、縣（區(qū)）相關(guān)行政管理部門應(yīng)當按照各自職責，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)督管理工作：

（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負責監(jiān)管工程質(zhì)量保證金；監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任；受理房屋質(zhì)量問題的投訴；

（二）公安機關(guān)負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對燃放煙花爆竹、監(jiān)控安防、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動人口監(jiān)督管理工作；

（三）司法行政管理部門負責指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作；

（四）民政行政管理部門負責居（村）民委員會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理活動的監(jiān)督；

（五）消防行政管理部門負責對住宅小區(qū)內(nèi)消防工作實施監(jiān)督管理；

（六）生態(tài)環(huán)境行政管理部門負責住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護工作的監(jiān)督管理，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（七）自然資源和規(guī)劃行政管理部門負責物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實以及違法建設(shè)的認定；

（八）城市管理行政管理部門負責查處裝修過程中擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為；

（九）人民防空行政管理部門負責對人防工程設(shè)施的建設(shè)與使用進行監(jiān)督檢查；

（十）市場監(jiān)管行政管理部門負責電梯等特種設(shè)備安全和物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查；

（十一）發(fā)展改革行政管理部門負責監(jiān)督管理電力設(shè)施和電能保護等工作；

（十二）經(jīng)濟信息化行政管理部門負責協(xié)調(diào)通信運行設(shè)施保護等工作；

（十三）園林綠化行政管理部門負責住宅小區(qū)內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第九條 建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。

在業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立中國共產(chǎn)黨的組織。鼓勵和支持符合條件的中共黨員業(yè)主通過規(guī)定程序擔任業(yè)主委員會委員。

第十條 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考核。

第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當按照《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面提出召開首次業(yè)主大會會議的報告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自接到報告之日起四十五日內(nèi)，依照《安徽省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，組織成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

第十二條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、人防、消防等單位，應(yīng)當對首次業(yè)主大會籌備組就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第十三條 提倡采用信息化技術(shù)，改進業(yè)主大會集體討論、征求意見和投票表決方式。

物業(yè)管理行政主管部門建立的物管平臺，應(yīng)當具備公示公告、集體討論、征求意見、投票表決等功能。

業(yè)主在物管平臺的注冊信息應(yīng)當與其不動產(chǎn)登記信息一致，并享有與其專有面積相對應(yīng)的表決權(quán)重。

業(yè)主可以在物管平臺上依法行使業(yè)主權(quán)利，實名參與討論、發(fā)表意見、投票表決。

業(yè)主有權(quán)選擇網(wǎng)上投票或者紙質(zhì)書面投票方式參與表決，同一業(yè)主同一事項網(wǎng)上投票和紙質(zhì)書面投票結(jié)果出現(xiàn)不一致時，以書面投票為準。

在物管平臺上發(fā)布公告、征求意見的期限不得少于三十日。進行投票表決的，網(wǎng)上投票期限不得少于七日。

第十四條 業(yè)主大會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，保證資金安全。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書、財務(wù)人員等專職工作人員。

第十五條 建立街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委領(lǐng)導(dǎo)的社區(qū)黨組織、紀檢監(jiān)察、公安、物業(yè)管理、信訪等部門共同參與的業(yè)主委員會成員候選人資格審核機制。

實行社區(qū)黨組織、居（村）民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職，中共黨員應(yīng)當在業(yè)主委員會成員中占有一定的比例。

經(jīng)審核的業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示時間不少于七日。對業(yè)主委員會成員候選人有異議的，應(yīng)當再次審核；不符合規(guī)定的，應(yīng)當取消候選人資格。

第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會可以在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的同時，選舉產(chǎn)生候補委員，候補委員人數(shù)不得超過委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主委員會委員和候補委員名單應(yīng)當在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺上公示。

第十七條 業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（三）煽動業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當利益；

（九）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金，以及違法出租房屋；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第十八條 建立業(yè)主委員會履職評估和工作述職制度。

街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委應(yīng)當定期對業(yè)主委員會履職情況進行評估，評估結(jié)果向全體業(yè)主公開，并作為評先評優(yōu)重要參考。

業(yè)主委員會主任每年向社區(qū)黨組織述職，述職情況作為業(yè)主委員會履職評估和改選連任的重要參考。

第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆選舉小組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用房屋專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)所在地的居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第二十條 建立業(yè)主委員會換屆和業(yè)主委員會主任離任審計制度，對業(yè)主反映強烈的，應(yīng)當開展專項審計。審計事項由業(yè)主大會決定，審計結(jié)果應(yīng)當予以公示，審計費用可以在業(yè)主共有資金中支出。

第二十一條 對暫不具備召開業(yè)主大會條件的小區(qū), 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在充分征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)組建物業(yè)管理委員會,臨時代行業(yè)主委員會相應(yīng)職責。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、建設(shè)單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成,成員人數(shù)應(yīng)當為七人以上十一人以下的單數(shù),業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一;已經(jīng)成立業(yè)主大會的,建設(shè)單位可以不再指派人員參加。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在物業(yè)管理委員會成立前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理委員會成員名單,公示時間不得少于七日;業(yè)主有異議的,可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。

物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式向全體業(yè)主公布其成員名單。

第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，由業(yè)主自行管理。

業(yè)主自行管理的，業(yè)主大會應(yīng)當設(shè)定執(zhí)行機構(gòu)及其負責人，負責日常管理工作。

第二十三條 業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)，業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會聘請自然人進行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、保養(yǎng)和維修服務(wù)的，鼓勵為其支付意外傷害等保險費用。

電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

第二十四條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

承接查驗應(yīng)當邀請部分業(yè)主參加。

第二十六條 建設(shè)單位在辦理承接查驗時，應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)使用、維護、管理必需的相關(guān)資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。無業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管。

建設(shè)單位應(yīng)當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。物業(yè)交付時，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

第二十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)不符合履約標準，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達不到要求，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費標準等征求業(yè)主意見。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置和物管平臺上進行公示，公示期限不得少于三十日。

第二十八條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入前，由建設(shè)單位承擔相應(yīng)管理責任。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法承擔相應(yīng)管理責任的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出九十日前，應(yīng)當書面告知業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。具備成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會，決定管理模式。不具備成立業(yè)主大會條件的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織管理。

第二十九條 鼓勵業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

第三方評估機構(gòu)應(yīng)當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當真實、客觀、全面。

第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的評估結(jié)果，可以作為業(yè)主大會是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參考。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力，并在承接項目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負責人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書面告知項目所在地物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標準提供專業(yè)化服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)項目實行項目負責人責任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換物業(yè)項目負責人，應(yīng)當書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)等級標準、收費項目、收費標準、收費方式等內(nèi)容全面公開公示，主動接受監(jiān)督。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當開展生活垃圾源頭減量與分類宣傳指導(dǎo)，引導(dǎo)、動員居民分類投放生活垃圾，督促衛(wèi)生保潔人員做好本區(qū)域生活垃圾分類收集以及生活垃圾收集設(shè)施的保潔工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)有違法行為的，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，推進智能化技術(shù)和裝備在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，不斷提高管理和服務(wù)水平。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在消防車通道、消防疏散通道、消防救援場地和消防救援窗口設(shè)置明顯標識和禁止占用提醒。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立和完善物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)管理中的突發(fā)事件。住宅小區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在采取應(yīng)急措施的同時，及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)部門報告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害；

（二）發(fā)生傳染病疫情或者群體性不明原因疾?。?o:p>

（三）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（四）發(fā)生群體性事件；

（五）其他嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的，市發(fā)展改革行政管理部門應(yīng)當會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門依法制定收費標準，并向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費標準。

實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費標準。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)費用可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定采取包干制或者酬金制等形式。對于實行包干制收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每半年至少公布一次物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)經(jīng)營性收益的收支明細。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將不低于實收物業(yè)服務(wù)費百分之十的部分單獨列賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按有關(guān)規(guī)定移交。

第三十五條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用的，應(yīng)當督促承租人按時交納；承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔相關(guān)費用，業(yè)主可以依法向承租人追償。

已竣工但尚未出售的物業(yè)和已出售但尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用等相關(guān)費用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費為由，對業(yè)主實施限制或者停止接房、供水、供電、供氣等行為，以及侵犯或者限制業(yè)主權(quán)利的其他行為。

第三十六條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對老舊住宅小區(qū)的改造。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織老舊住宅小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。

對于暫時不具備物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，居（村）民委員會可以建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，適當收取物業(yè)管理費用，為老舊住宅小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護及公共設(shè)施設(shè)備的日常維護等提供基本服務(wù)。

第三十七條 老舊小區(qū)改造提升與物業(yè)管理應(yīng)當同步實施。老舊小區(qū)改造在開工之前應(yīng)當明確改造后的物業(yè)服務(wù)模式方可開工。

第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；

（十一）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十二）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十四）高空拋物；

（十五）在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域私拉電線；

（十六）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時報告有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當依法予以制止或者依法處理。

第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對房屋裝飾裝修現(xiàn)場的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝飾裝修的，應(yīng)當及時制止；對拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入住宅小區(qū)，并報告有關(guān)行政管理部門。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員對物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查應(yīng)當予以配合。

第四十條 占用住宅小區(qū)共有道路或者場地設(shè)置的停車位，屬于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有，應(yīng)當優(yōu)先供給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用，不得出售、出租給小區(qū)外的單位或者個人。

違反管理規(guī)約，占用公共場地停放機動車輛，經(jīng)勸阻后拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求公安機關(guān)依法處理，由此產(chǎn)生的費用由車主承擔。

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的場地、充電設(shè)施無法滿足業(yè)主需求的，經(jīng)業(yè)主大會同意，并經(jīng)相關(guān)行政管理部門批準，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地改造建設(shè)停車場、充電設(shè)施。改建的停車場、充電設(shè)施應(yīng)當符合通行、消防安全等要求。自然資源和規(guī)劃、消防、電力、公安機關(guān)交通管理等行政管理部門應(yīng)當加強對改建工程的指導(dǎo)。

第四十一條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行改造的，應(yīng)當由本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續(xù)。

第四十二條 住宅小區(qū)的公共收益屬于全體業(yè)主共有。公共收益應(yīng)當單獨列賬，不得擅自挪用，不得以個人名義進行存儲和管理。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第四十三條 縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當建立住宅小區(qū)綜合執(zhí)法機制，制定住宅小區(qū)綜合執(zhí)法事項清單，按照規(guī)定在社區(qū)警務(wù)室、黨群服務(wù)站等場所設(shè)立綜合執(zhí)法點。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在住宅小區(qū)公布常見違法違規(guī)行為執(zhí)法責任單位和責任人的聯(lián)系方式。

第四十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織轄區(qū)內(nèi)公安、城市管理、物業(yè)管理、市場監(jiān)管、消防等有關(guān)人員，定期對住宅小區(qū)高空拋物、亂搭亂建、毀綠種菜、任意棄置垃圾、侵占公共空間、電動車違規(guī)進樓入戶停放充電、違法發(fā)布廣告等違法違規(guī)行為和不文明現(xiàn)象進行整治。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的巡查，及時進行勸阻和報告，積極配合執(zhí)法活動。

第四十五條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要立即使用專項維修資金的，可以不經(jīng)業(yè)主表決，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者或者相關(guān)業(yè)主將專項維修資金使用方案在小區(qū)進行公告后直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設(shè)施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水、排污設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）二次供水設(shè)施損壞的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

應(yīng)急維修費用應(yīng)當向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第四十六條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解，或者提起訴訟、申請仲裁。

第四十七條 業(yè)主委員會不履行職責的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

四十八條 違反本條例第三十八條規(guī)定，有下列行為之一的，由消防救援機構(gòu)責令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款：

（一）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；

（二）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的。

第四十九條 違反本條例第三十八條規(guī)定，在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域私拉電線的，依照《中華人民共和國消防法》的相關(guān)規(guī)定處罰。

第五十條 違反本條例規(guī)定，市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

第五十一條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十二條 本條例自2020年7月1日起施行，黃山市人民政府頒布的《黃山市物業(yè)管理辦法》同時廢止。

《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂說明

一、修改的必要性

此次《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的修改主要是因為《條例》的部分條款與2020年5月28日頒布的《中華人民共和國民法典》和2021年3月26日新修改的《安徽省物業(yè)管理條例》的表述不一致。

二、修改的依據(jù)

1.《中華人民共和國民法典》；

2. 國務(wù)院令（第379號）《物業(yè)管理條例》（2018年修改）；

3.《安徽省物業(yè)管理條例》（2021年修改）；

4.《安徽省“皖美紅色物業(yè)建設(shè)”三年行動方案》（皖組通字〔2022〕19號）。

三、修改的過程

2022年4月27日，市人大法工委組織相關(guān)單位對《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改初稿）》進行了評審論證，結(jié)合相關(guān)單位意見和實際情況，我局草擬了《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改征求意見稿）》，4月29日在市住建局網(wǎng)站向社會公開征求意見，進一步完善相關(guān)條款，5月5日發(fā)函征求各區(qū)縣和市直相關(guān)部門意見。經(jīng)對征求意見情況進行研究，采納了部分意見，形成《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改送審稿）》。

四、修改的主要內(nèi)容

（一）法律依據(jù)的修改。將已廢止的《中華人民共和國

物權(quán)法》修改成現(xiàn)行的《中華人民共和國民法典》（第一條）

（二）條文文字表述修改。參考《安徽省物業(yè)管理條例》（2021年修改）行政主管部門管理職責的表述對《條例》進行修改（第六條第五項）。參考《中華人民共和國民法典》關(guān)于業(yè)主欠繳物業(yè)費解決途徑的表述對《條例》進行修改（第四十六條第二款）。

（三）新增業(yè)主委員會換屆和離任專項審計表述。參考《安徽省“皖美紅色物業(yè)建設(shè)”三年行動方案》，新增對業(yè)主反映強烈的業(yè)委會換屆和業(yè)委會主任離任，應(yīng)當開展專項審計（第二十條）。

（四）《條例》與上位法不一致部分進行修改。參考《安徽省物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)有關(guān)資料備案工作的要求，刪除了物業(yè)服務(wù)合同需備案的要求（第七條第二項）。參照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條業(yè)主共同決定事項的相關(guān)表述，將《條例》中相關(guān)條款中的表決比例全部修改，與《中華人民共和國民法典》保持一致（第二十二條第一款、第二十七條第二款、第四十一條）。參照《中華人民共和國民法典》第二百八十二條關(guān)于公共收益的表述進行修改（第四十二條第二款、第三款）。

（五）明確維修資金應(yīng)急使用程序。參考《住宅專項維修資金管理辦法》應(yīng)急使用相關(guān)表述，明確應(yīng)急使用可以不經(jīng)業(yè)主表決直接使用維修資金（第四十五條）。

（六）參考《安徽省“皖美紅色物業(yè)建設(shè)”三年行動方案》新增條款。明確業(yè)主委員會候選機制（第十五條）。建立業(yè)主委員會履職評估和工作述職制度（第十八條）。物業(yè)管理委員會制度（第二十一條）。老舊小區(qū)改造提升與物業(yè)管理同步實施(第三十七條)。建立住宅小區(qū)綜合執(zhí)法機制,制定住宅小區(qū)綜合執(zhí)法事項清單(第四十三條)。住宅小區(qū)綜合執(zhí)法主體與內(nèi)容（第四十四條）。

黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案征求意見稿）.docx

《黃山市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂說明.docx